Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено

СВЕРДЛОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе председательствующего Калимуллиной Е.Р., судей Ивановой Т.С. и Защихиной Р.Ф. при секретаре Кисельман Т.А., рассмотрела в открытом судебном заседании 07.08.2013 гражданское дело
по иску П. <...> к обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания ЖКХ Орджоникидзевского района г. Екатеринбурга" об обязании исполнить решение общего собрания, передать дубликаты ключей от подвальных, чердачных, технических помещений
по апелляционной жалобе П. на решение Орджоникидзевского районного суда г. Екатеринбурга от 30.04.2013
Заслушав доклад судьи Калимуллиной Е.Р., объяснения П. и ее представителя К. (по доверенности от <...>), поддержавших доводы апелляционной жалобы, объяснения представителя ответчика М. (по доверенности от <...>), возражавшей против доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия,

установила:

Заслушав объяснения П. и ее представителя К., поддержавших доводы апелляционной жалобы, просивших решение отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении требований, объяснения представителя ответчика М., возражавшей против доводов апелляционной жалобы, обсудив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, проверив обжалуемое решение в пределах доводов апелляционной жалобы (п. 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии ч. 2 ст. 1 Жилищного кодекса Российской Федерации граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаются ими. Граждане свободны в установлении и реализации своих жилищных прав в силу договора и (или) иных предусмотренных жилищным законодательством оснований.
В соответствии с ч. 2 ст. 36 ЖК Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
Согласно положениям ст. 161 ЖК Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: 1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; 2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; 3) управление управляющей организацией (ч. 2).
Как следует из материалов дела, собственниками жилых помещений в доме по <...> в качестве управляющей компании избрана - ООО "Управляющая компания ЖКХ Орджоникидзевского района г. Екатеринбурга", что подтверждается протоколом внеочередного собрания собственников помещений в многоквартирном доме от <...> (л. д. 57, 58), с данной компанией собственниками заключен договор управления многоквартирным домом (л. д. 51 - 56).
Согласно условиям договора управляющая организация вправе самостоятельно определять способ и порядок выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества (п. 3.1.1) выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества своими силами либо с привлечением третьих лиц (п. 3.1.2.)
При управлении многоквартирным домом управляющей организацией, она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах.
Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 года N 170 утверждены Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда.
Пунктом 3.3 Правил и норм технической эксплуатации жилого фонда, на организации по обслуживанию жилищного фонда возложена обязанность по обеспечению надлежащего содержания чердаков и подвалов.
В силу п.п. 3.3.5 указанных Правил, входные двери в чердачные помещения или люки выхода на кровлю должны быть всегда закрыты на замок. Вход в чердачное помещение и на крышу следует разрешать только работникам организаций по обслуживанию жилищного фонда, непосредственно занятым техническим надзором и выполняющим ремонтные работы, а также работникам эксплуатационных организаций, оборудование которых расположено на крыше и в чердачном помещении.
Согласно п.п. 3.4.5 данных Правил, входные двери в техническое подполье, подвал должны быть закрыты на замок (ключи хранятся в организациях по содержанию жилищного фонда, ОДС, у дворника, рабочих, проживающих в этих домах), о месте хранения делается специальная надпись на двери.
Согласно п. 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утвержденных Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 (ред. от 03.04.2013) (далее Правила) общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем: а) соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; б) безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; в) доступность пользования жилыми и (или) нежилыми помещениями, помещениями общего пользования, а также земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом; г) соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц; д) постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг (подачи коммунальных ресурсов) гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам; е) поддержание архитектурного облика многоквартирного дома в соответствии с проектной документацией для строительства или реконструкции многоквартирного дома; ж) соблюдение требований законодательства Российской Федерации об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности.
Помещения, в которые истица просит предоставить доступ, относятся к общему имуществу всех собственников помещений дома <...> по <...>, соответственно, в этом случае должны соблюдаться интересы иных собственников в доме, а также учитываться полномочия предоставленные управляющей организации вышеприведенными правовыми нормами.
Судом установлено и не оспаривалось представителем истца, что в настоящее время ключи от спорных помещений имеются в аварийно-диспетчерской службе ответчика, то обстоятельство, что квартира истца не расположена на верхнем этаже и не является близлежащей к подвальным помещениям истцом не оспорено, при изложенных обстоятельствах, судебная коллегия находит возможным согласиться с выводом суда об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований, представленный ответчиками порядок доступа в технические помещения, подвалы, чердаки, крышу, не противоречит требованиям закона,
Судом проверены доводы истца о том, что ответчик препятствовал осмотру спорных помещений подрядными организациями, при этом, поскольку доказательств, в подтверждение данных доводов силу статьи 56 ГПК Российской Федерации истцом не было представлено, суд обоснованно не принял данные доводы во внимание при рассмотрении заявленных требований.
Довод П. о том, что наличие у нее ключей от входных дверей чердачного и подвального помещений, позволит ей как председателю совета многоквартирного жилого дома осуществить контроль и допуск к в указанные помещения представителей подрядных организаций для определения правомерности установления стоимости ремонта управляющей организацией не может быть принят как не соответствующий пункту 3.3.5 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 N 170, согласно которому, входные двери в чердачные помещения или люки выхода на кровлю должны быть всегда закрыты на замок, при этом один комплект ключей от которого необходимо хранить у дежурного диспетчера ОДС или в комнате техника-мастера организации по обслуживанию жилищного фонда, а второй - в одной из ближайших квартир верхнего этажа, о чем делается соответствующая надпись на люке (входной двери), предоставление ключей от указанных помещений на постоянной основе иным лицам, правовыми нормами не предусмотрено.
Обязанность по техническому обслуживанию инженерных сетей многоквартирного дома и его строительных конструкций возлагается на управляющую организацию (за исключением случая непосредственного управления дома собственниками помещений в соответствии со ст. 164 ЖК РФ).
Доказательства нарушения прав П., как собственника жилого помещения в многоквартирном доме, в материалах дела не имеется.
При указанных обстоятельствах судебная коллегия полагает возможным согласиться с выводами суда, которые не противоречат требованиям действующего законодательства, регулирующего настоящие правоотношения, и добытым по делу доказательствам, оценка которым дана с соблюдением ст. 67 ГПК РФ.
Довод представителя истца, изложенный в апелляционной жалобе о неверности вывода суда о том, что решение о передаче ключей выходит за рамки компетенции общего собрания, не может быть принят во внимание, истцом не доказано нарушение ответчиком ее прав на доступ к указанным помещениям, то обстоятельство, что ключ от указанных помещений имеется у дежурного диспетчера ОДС, не оспорено, истец не проживает в одной из ближайших квартир верхнего этажа, для передачи ключа от чердака, решение общего собрания собственников по данному вопросу не может являться обязательным для управляющей компании, поскольку вопрос размещения ключей от указанных помещений, регламентирован действующим законодательством, договор управления многоквартирным домом от <...>, заключенный между управляющей компанией и собственником (л. д. 51 - 56) таких обязательств не содержит.
Доводы о необходимости осмотра помещений, относящихся к общему имуществу собственников многоквартирного дома, для проверки обоснованности предложенного варианта ремонта инженерных коммуникаций дома, не могут являться основанием для отмены постановленного решения, поскольку отсутствуют доказательства, свидетельствующие о наличии препятствий со стороны управляющей компании в предоставлении доступа в указанные помещения.
Отказ суда в указанной части требований, не ограничивает право П. как собственника жилого помещения в многоквартирном доме, на пользование, распоряжение общим имуществом дома в установленном законом порядке.
Таким образом, решение суда подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба не содержит доводов, влекущих его отмену, нарушения норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены решения, судом не допущено.
Руководствуясь п. 1 ст. 328, ст. ст. 327.1, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

к Порядку организации охраны и внутриобъектового режима в зданиях и помещениях судебных участков Московской области

ИНСТРУКЦИЯ

по порядку хранения и выдачи ключей на судебных участках

Московской области

I. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

1. Хранение и выдача ключей на судебных участках Московской области (далее – объект, объекты) организуется и осуществляется в целях:

Упорядочения вскрытия помещений объектов и сдачи их под охрану;

Обеспечения сохранности имущества Московской области, находящихся на объектах;

Обеспечения соблюдения на объектах установленного режима безопасности (в том числе пожарной безопасности , электробезопасности и т. д.);

Обеспечения практической реализации принципа персональной ответственности за нарушение установленного на объектах режима функционирования и безопасности.

2. Порядок хранения и выдачи ключей на объекте, в том числе в целях поддержания установленного режима пожарной, электробезопасности, а также порядка приема-передачи объекта под охрану, регламентируются соответствующими нормативными правовыми актами Российской Федерации, Московской области в части касающейся, а также внутренними (локальными) распорядительными актами Управления по обеспечению деятельности мировых судей Московской области (далее – Управление).

3. Ответственность за организацию исполнения настоящей Инструкции на судебном участке возлагается на руководителя аппарата мирового судьи. Ответственность за непосредственное исполнение обязанностей по хранению и выдаче ключей возлагается на заведующего хозяйством судебного участка или материально ответственное лицо, исполняющего обязанности заведующего хозяйством в его отсутствие.

4. Лица, нарушившие требования настоящей Инструкции, несут ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации .

II. ТРЕБОВАНИЯ К ПОРЯДКУ ХРАНЕНИЯ И ВЫДАЧЕ КЛЮЧЕЙ

5. Хранение комплектов ключей осуществляется в сейфе судебного участка, отдельно от другого имущества и документов. Коробка (контейнер) с комплектами ключей опечатывается контрольной лентой, заверенной печатью судебного участка и личной подписью заведующего хозяйством (Приложение к Инструкции). В комплекты ключей должны входить ключи:

От входной двери объекта;

От всех помещений объекта;

От металлической заградительной решетки для подсудимых (клетки);

От приемно-контрольных приборов охранно-пожарной сигнализации (ключ Touch Memory) (далее – ПКП ОТС).

6. Все комплекты ключей подлежат обязательному учету в Журнале учета и выдачи ключей судебного участка (далее – Журнал). Форма Журнала и порядок его заполнения описаны в разделе 10.2. Порядка организации охраны и внутриобъектового режима в зданиях и помещениях судебных участков Московской области.

7. Ключи выдаются заведующим хозяйством только работнику аппарата мирового судьи в количестве не более 1 (одной) шт. от дверей и ПКП ОПС, вскрытие/закрытие которых необходимы для повседневной деятельности работника. При этом ключи от входной двери выдаются только работникам аппарата мирового судьи, имеющим право сдачи помещения судебного участка под охрану и снятия с охраны. Факт выдачи/сдачи ключей оформляется записью в Журнале

От помещений для судебных приставов, конвойных, помещении архива;

От запасных (аварийных) выходов, чердачных люков и дверей в подвалы, находящихся в пределах границ объекта;

От замков оконных металлических решеток;

От металлической заградительной решетки для подсудимых (клетки)

хранятся на судебном участке и выносу не подлежат. Данные ключи выдаются под роспись в Журнале и должны быть возвращены по окончании рабочего дня под роспись.

9. На период временного отсутствия (отпуск, командировка, болезнь нахождение в лечебном учреждении и проч.), а также при увольнении работника аппарата мирового судьи или переводе его на другой судебный участок выданные ему ключи подлежат возврату. Возврат ключей оформляется соответствующей записью в Журнале и заверяется личной подписью заведующего хозяйством.

10. Для обеспечения доступа в помещения судебного участка в период временного отсутствия работника аппарата мирового судьи или мирового судьи (отпуск, командировка, болезнь и проч.), при утрате ключа, а также в экстренных случаях (при пожаре, в случае аварии и проч.) на судебном участке формируется резервный комплект ключей в количестве не менее 1 (одной) шт. от дверей, решеток и ПКП ОПС, указанных в п. 5. настоящей Инструкции. Хранение резервного комплекта ключей осуществляется в сейфе судебного участка отдельно от другого имущества и документов в той же коробке (контейнере), в которой хранятся все ключи объекта. Короб (контейнер) опечатывается контрольной лентой, заверенной печатью судебного участка и личной подписью заведующего хозяйством.

11. Изготовление дополнительного количества ключей организовывается Управлением при наличии объективных оснований на основании докладной записки установленной формы на имя заместителя начальника Управления и подписанной руководителем аппарата мирового судьи. Дополнительно изготовленные экземпляры ключей подлежат обязательному учету в Журнале.

12. Несанкционированное руководством Управления изготовление дополнительных экземпляров ключей, в том числе взамен утерянных и/или поломанных, ЗАПРЕЩЕНО.

III. ДЕЙСТВИЯ РАБОТНИКОВ АППАРАТА МИРОВОГО СУДЬИ ПРИ УТРАТЕ, ХИЩЕНИИ ИЛИ ПОЛОМКИ КЛЮЧЕЙ

13. В случае поломки любого ключа:

При установлении факта поломки работник обязан немедленно проинформировать руководителя аппарата мирового судьи.

Руководитель аппарата информирует Управление докладной запиской о факте поломки и необходимости изготовления дополнительного ключа.

До изготовления дополнительного ключа работник может получить у заведующего хозяйством резервный ключ, взамен поломанного, под роспись в Журнале. Резервный ключ подлежит обязательному возврату работником по окончании рабочего дня.

14. В случае утраты ключей от внутренних помещений судебного участка:

При установлении факта утраты работник обязан немедленно проинформировать руководителя аппарата мирового судьи.

Руководитель аппарата информирует Управление докладной запиской о факте утраты и необходимости изготовления дополнительных ключей. Приложение к докладной записке – объяснительная работника, допустившего утрату, с изложением обстоятельств утраты ключа.

До изготовления дополнительного ключа работник может получить у заведующего хозяйством резервный ключ, взамен утраченного, под роспись в Журнале. Резервный ключ подлежит обязательному возврату работником по окончании рабочего дня.

Изготовление дополнительных ключей (замена замков) осуществляется за счет работника, допустившего утрату ключа (кроме случаев хищения).

15. В случае хищения (кражи) ключей от внутренних помещений судебного участка:

При установлении факта хищения работник обязан немедленно проинформировать руководителя аппарата мирового судьи.

Руководитель аппарата информирует Управление докладной запиской о факте хищения и необходимости изготовления дополнительных ключей или замене замков дверей, от которых похищены ключи. Приложение к докладной записке – объяснительная работника об обстоятельствах хищения ключа и/или копия справки органов внутренних дел о принятии заявления о хищении.

До изготовления дополнительного ключа или замены замков дверей работник может получить у заведующего хозяйством резервный ключ, взамен утраченного, под роспись в Журнале. Резервный ключ подлежит обязательному возврату работником по окончании рабочего дня.

16. В случае утраты (хищения) ключа от входной двери или ключа ТМ охранно-пожарной сигнализации объекта:

При установлении факта утраты (хищения) ключей работник обязан немедленно проинформировать Управление по телефону для оперативного принятия решения, а также руководителя аппарата мирового судьи.

Руководитель аппарата направляет в Управление докладную записку о факте утраты (хищении) ключей. Приложение к докладной записке – объяснительная работника об обстоятельствах утраты (хищения) и/или копия справки органов внутренних дел о принятии заявления о хищении.

До замены замков входной двери или изготовления дополнительного ключа ТМ ПКП ОПС работник может получить у заведующего хозяйством резервный ключ, взамен утраченного, под роспись в Журнале. Резервный ключ подлежит обязательному возврату работником по окончании рабочего дня.

17. Внимание: В случае утраты (хищения) ключей от входной двери замки входной двери подлежат обязательной замене, вне зависимости от количества имеющихся ключей и возможности изготовления необходимого количества ключей, взамен утраченных. В случае утраты (хищения) ключа ТМ ПКП ОПС, а также увольнения работника судебного участка, не зависимо от занимаемой должности, все ключи ТМ от объекта подлежат перепрограммированию с изготовлением нового ключа, взамен утраченного (при необходимости).

18. В случае, когда ключи утрачены работником судебного участка в результате личной неосторожности (халатности), в результате нарушения настоящей инструкции (кроме случаев противоправных действий третьих лиц), решение о возмещении ущерба за счет работника, допустившего данное нарушение, принимается начальником Управления или его заместителями после изучения обстоятельств утраты и оформляется приказом начальника Управления.

Приложение: 1. Форма ленты для опечатывания коробки (контейнера) с комплектами ключей судебного участка на 1 л. в 1 экз.

Приложение

Лента для опечатывания коробки (контейнера)

с комплектом ключей судебного участка

Дорогие друзья!

С Вами Владимир и сегодня мы поговорим о порядке хранения на объекте аварийных комплектов ключей от помещений арендаторов, процедуре периодической проверки ключей, находящихся на хранении, и, разумеется, алгоритме выдачи ключей в случае чрезвычайной ситуации.

Внутренний объём любого Здания поделён на модули, которые, за исключением технических помещений и мест общего пользования (холлы, туалеты, зоны Retail), как правило, сданы в аренду. Контроль доступа в арендуемые помещения осуществляется при помощи установки механических замков или Системы контроля и управления доступом (СКУД). Разумеется, от каждого помещения существует как минимум два комплекта механических ключей, один из которых передаётся арендатору по факту подписания договора аренды, а второй остаётся на хранении в Управляющей компании.

И вот здесь, дорогие коллеги, принципиально важно вне зависимости от плотности «нарезки» внутренних площадей изначально грамотно поставить на объекте процесс учёта ключей от всех помещений. Ибо сразу сделать по-человечески всегда проще, чем потом разгребать «завалы».

Основные принципы грамотного построения процесса хранения аварийных комплектов ключей:

1. Управляющая компания должна иметь экстренный доступ в любое арендуемое помещение в случае Чрезвычайной ситуации (пожар, авария трубопроводных, электрических, механических систем и др.). Необходим комплект аварийных (ЧС) ключей от каждого помещения, ключи должны быть актуальными (соответствовать дверным замкам);
2. Ключи необходимо хранить в охраняемом помещении с оперативным доступом для технического персонала. Для хранения целесообразно использовать специализированный шкаф;
3. Все операционные процедуры с ключами (приём на хранение, проверка, выдача, вскрытие пенала при ЧС) должны быть документально прописаны, ответственные лица – ознакомлены под роспись. Обязательно оформление реестра аварийных ключей.

Оптимальным считаю создание и внедрение стандартизированной операционной процедуры (положения), в котором сжато, четко и понятно прописана последовательность действий при всех манипуляциях с ключами.

Рассмотрим по порядку основные моменты:

I. Организация хранения аварийных (ЧС) ключей

Как я обозначил выше, на объекте в обязательном порядке следует выделить место для хранения аварийных ключей от помещений арендаторов. Где разумно хранить ключи?

• В помещении охраны (в интегрированной проходной, мониторной комнате);
• На ресепшн в холле первого этажа здания

Руководствоваться необходимо следующими принципами – ключи должны храниться в месте нахождения круглосуточного поста службы безопасности, обязательно видеонаблюдение 24 часа в сутки, но при этом доступ к модулю хранения аварийных ключей не должен быть затруднён, иначе в случае ЧС на поиск необходимого ключа уйдёт непозволительно много времени.

Как хранить ключи?

Аварийный ключ (или ключ-карту) от каждого помещения разумно хранить в индивидуальном алюминиевом пенале (тубусе). Каждый тубус должен быть опломбирован номерной пломбой (пластиковой или самоклеящейся, на Ваш выбор). На каждый пенал (тубус) необходимо нанести информацию: наименование арендатора, этаж, номер помещения.

Модуль для хранения тубусов – это металлический шкаф, тумбочка или сейф. Приоритет стоит отдавать решениям, обеспечивающим наибольшее удобство размещения в сочетании с минимальным временем поиска необходимо пенала. Лично я считаю наиболее эффективным использование специализированных металлических шкафов (пенальниц серии КЛ-xxП) — просто хранить, просто найти нужный тубус. Шкафы навесные, поэтому занимают минимум места.

Добавлю также, что на модуль хранения необходимо нанести соответствующую надпись, облегчающую идентификацию, например «Шкаф для хранения аварийного комплекта ключей».

II. Прием и выдача ключей от помещения арендаторов

При въезде арендатора в помещение первичная выдача ключей осуществляется по акту приёма-передачи. Ответственному лицу арендатора передаётся один комлект ключей от помещения, второй комплект (ЧС) помещается в пенал (тубус), который сдаётся на хранение. При такой схеме арендатору нет необходимости ежедневно сдавать и получать ключ у представителя службы безопасности.

В случае, если арендатор по ряду причин полагает невозможным ношение ключа (нет постоянного ответственного лица, люди приходят в разное время и т.д.), на ресепшн размещается специальный документ «Журнал регистрации ключей». Каждый раз, когда арендатор получает/сдаёт ключ от помещения, сотрудник охраны вносит необходимую информацию в журнал (форма прилагается). Факт действий с ключом подтверждается двумя подписями – сотрудника безопасности и представителя арендатора.

III. Порядок проверки соответствия (актуальности) ключей

Проверка производится 1 раз в 12 месяцев или чаще, если того требует ситуация (заменён замок, произошла кража и др). Для проведения проверки потребуется следующее:

— реестр ЧС (аварийных) ключей от арендуемых помещений;

— бланк акта вскрытия пенала (тубуса) в двух экземплярах для каждого арендатора;

— номерные пломбы-наклейки (или пластиковые контрольные пломбы);

Для выполнения этой задачи от Управляющей компании создаётся группа из 2-х человек из числа административно-технического персонала, которая осуществляет последовательный обход 100 % помещений и в присутствии представителей арендаторов выполняет следующие действия:

1. вскрытие пенала (тубуса) с ключом;
2. проверку соответствия ключа замку;
3. помещение аварийного ключа в пенал (тубус) и опломбировку пенала;
4. подписание совместного с арендатором акта (форма прилагается)

Повторно обращаю Ваше внимание на тот факт, что любые из вышеперечисленных действий выполняются только в присутствии представителя арендатора . Также настоятельно рекомендую манипуляции с ключами выполнять в резиновых перчатках, чтобы не оставлять отпечатков пальцев – жизнь штука сложная и не стоит брать на себя совершенно необязательные риски.

IV. Порядок вскрытия помещений арендаторов при возникновении ЧС

В случае наличия признаков Чрезвычайной ситуации в помещении арендатора (сработка противопожарных систем, течь воды, бытовой канализации и др.), группа быстрого реагирования (ГБР) состоящая, как правило, из сотрудника службы безопасности и дежурного технического специалиста, прибывает к месту хранения аварийных ключей. Старший смены охраны извлекает из «Шкафа для хранения аварийного комплекта ключей» опечатанный пломбой тубус и вскрывает его.

После вскрытия тубуса аварийный комплект ключей выдаётся ГБР и в присутствии старшего смены охраны производится вскрытие помещения арендатора. По факту устранения аварийной ситуации, помещение закрывается на ключ дежурным техническим специалистом из состава ГБР в присутствии не менее 2-х человек из службы охраны.

Ключи от помещения арендатора передаются старшему смены охраны, который упаковывает их в тубус (пенал) и опечатывает новой номерной индикаторной пломбой-наклейкой. Номер новой пломбы заносится в «Акт о вскрытии помещения».

Тубус, опечатанный новой пломбой, возвращается на хранение в «Шкаф для хранения аварийного комплекта ключей».

Арендатору по e-mail направляется уведомление о чрезвычайной ситуации с приложением электронной копии «Акта о вскрытии помещения». Оригиналы актов подписываются непосредственно у ответственного представителя арендатора сотрудником Управляющей компании из состава административно-технического персонала. Отмечу, что описанные выше действия необходимо выполнить максимально оперативно – непосредственно в день ЧС или максимум на следующий день. Если ЧС произошла в выходные или праздничные дни, документы оформляются в первый рабочий день после праздников.

1. Арендатор в обязательном порядке должен быть оповещён о ЧС до того момента, как ГБР вскроет помещение. Именно поэтому в Договор аренды необходимо изначально включать номера телефонов для экстренной связи с представителями арендатора. Оповещение арендатора осуществляет специально назначенное лицо от Управляющей компании строго по мобильному телефону с установленным программным обеспечением для записи разговоров . Запомните – это очень важно, все разговоры должны быть записаны.
2. Не раз встречал на объектах утверждённые процедуры, в соответствии с которыми дежурный технический специалист обязан оформить «Служебную записку о вскрытии тубуса помещения арендатора» сразу после получения ключей (формы записок могут различаться). Друзья, при угрозе развития ЧС заниматься этим делом — полнейшая глупость и все силы необходимо сконцентрировать на оперативном доступе в помещение и ликвидации аварийной ситуации. Здесь действует простой принцип: сначала ликвидируется ЧС, а потом оформляются документы. Не зря ведь при вскрытии помещения присутствуют 3 человека, два из которых — сотрудники службы безопасности. Моя позиция в данном вопросе проста: нет совершенно никакой необходимости заставлять дежурного техника заниматься бумагомарательством, оформлением документов занимается строго охрана.
3. Все манипуляции с ключами должны быть документально оформлены в виде Положения, утверждённого Генеральным директором. К Положению в обязательном порядке прилагается Лист ознакомления с подписями персонала. Положение, как и другие основные документы, хранится в шкафу с документацией.
4. Если дверь арендуемого помещения оснащена обычным замком и СКУД, и при этом компоненты никак не связаны между собой, то комплект аварийных ключей должен включать в себя как механический ключ, так и электронную карту. Дело в том, что чрезвычайные ситуации в помещениях далеко не всегда (к счастью) связны с неконтролируемым горением, а зачастую являются следствием неисправностей различного вида инженерного оборудования. А при отсутствии признаков пожара в помещении, как известно, не сработает противопожарный алгоритм и система СКУД не будет отключена. И в этом случае ГБР воспользуется электронной картой для разблокировки электронного замка, что быстро и удобно.
5. Регулярно проверяйте соответствие аварийных ключей замкам помещений – не реже 1 раза в год. Особенно это актуально для объектов с «мелкой нарезкой», когда в здании сдаётся в аренду большое количество помещений малой площади. Когда арендаторов много и они часто меняются, весьма вероятна ситуация несанкционированной смены дверного замка.

Друзья, на этом всё. Если у Вас возникли вопросы — пожалуйста, пишите мне на

К вопросам хранения ключей от замка необходимо подходить с не меньшей ответственностью, чем к выбору самого запирающего устройства. Ведь в случае потери ключа будет довольно затруднительно попасть в квартиру, не имея дубликат в открытом доступе. Конечно, сегодня не проблема вызвать МЧС или специализированную организацию. Однако, во-первых, это лишние финансовые затраты. Во-вторых, велика вероятность повреждений замочного механизма и дверной конструкции. И, в-третьих, без документов, подтверждающих право на недвижимость, мастера вряд ли возьмутся за работу.

Существуют разнообразные варианты, где хранить запасные ключи:

• у родственников;
• у соседей;
• на работе;
• в тайнике;
• в банковской ячейке;
• в специализированной фирме.

Хранение ключей у родственников или соседей привлекательно за счёт отсутствия каких-либо комиссий. Но ведь доверенное лицо не всегда находится дома, карауля оставленные ключи. Таким образом, оперативно забрать запасной дубликат может и не получиться. Что касается работы, то здесь схожая ситуация. Офисное помещение, как правило, открыто в определённые часы. И как быть, если вы остались без ключей, скажем в выходной день?

Тайник неплохой вариант с точки зрения доступности. Кадка с фикусом в парадной, расшатанная плитка на лестничной площадке или наиболее излюбленное место под ковриком. Все объекты находятся в максимальной близости к квартире, поэтому раздобыть запасной ключ в случае необходимости будет просто. Но стоит понимать, что такой способ хранения совершенно небезопасен. Любой сможет обнаружить тайник и в лучшем случае только забрать ключ, а в худшем - вломиться в квартиру.

Хранение ключей в банковской ячейке не так распространено, по сравнению с предыдущими вариантами. Неоспоримым плюсом такого способа является постоянная и надёжная защита. Естественно, за хранение банки взимают определённую плату (приблизительно 7000 в год). Кроме того, они работают в дневные часы, соответственно, ключ забрать можно только в это время.

В последние годы стали открываться специализированные фирмы, предлагающие услуги по хранению дубликатов ключей.
Это частные учреждения, действующие на основе заключённых с клиентами договоров. Поскольку данные организации работают круглосуточно, всегда есть возможность в срочном порядке получить запасной ключ. Цена услуги за хранение в специализированной фирме варьируется от 1000-4000 в год.

Итак, каждый из предложенных вариантов обладает определёнными преимуществами и недостатками. В любом случае владельцы квартир самостоятельно определяют наиболее удобный способ хранения запасных ключей исходя из своих возможностей и сложившихся обстоятельств.

3.1. На каждом посту электрической централизации (в помещении дежурного по станции) должны быть курбели от электроприводов для аварийного перевода стрелок, красные колпачки для стрелочных и сигнальных рукояток (кнопок), а также навесные замки для запирания остряков стрелок. Кроме того на каждом посту электрической централизации должен быть макет для выключения стрелки с сохранением пользования сигналами, кроме железнодорожных станций, где такое выключение не предусматривается. На постах, где стрелки оборудованы контрольными замками, должны быть красные таблички с белой надписью "Выключено" и навесные замки.

Количество курбелей, навесных замков, красных колпачков и табличек "Выключено" устанавливается ТРА железнодорожной станции. Красные колпачки, а также красные таблички должны соответствовать типу эксплуатируемых устройств. Начальник дистанции СЦБ при вводе устройств в эксплуатацию обеспечивает станции курбелями, красными колпачками и табличками.

Курбели, предупредительные таблички к ним, при наличии стрелок с подвижным сердечником и навесные замки должны находиться в отдельном ящике, запираемом на замок, ключ от которого должен храниться у дежурного по станции или дежурного по посту. Каждый курбель должен иметь номер, наименование железнодорожной станции и опломбирован отдельной пломбой электромеханика СЦБ.

На железнодорожных станциях, где имеются стрелки с подвижным сердечником крестовины, к курбелям должны быть прикреплены предупредительные таблички с надписью на одной стороне, окрашенной белым цветом, "Переведи сердечник крестовины", на обратной стороне, окрашенной красным цветом, номера стрелок с подвижным сердечником, а на электроприводах этих стрелок должны быть установлены такие же таблички.

Места хранения курбелей, красных колпачков и табличек "Выключено" устанавливаются ТРА железнодорожной станции, макетов и шнуров их подключения - приказом начальника дистанции СЦБ. Шнуры для подключения макетов должны быть опломбированы отдельной пломбой старшего электромеханика СЦБ.

Снабжение навесными замками, а также сохранность курбелей, красных колпачков, табличек и навесных замков обеспечивает начальник железнодорожной станции.

Для аварийного перевода стрелок курбели выдаются только работникам хозяйства перевозок.

На железнодорожных станциях, где стрелки значительно удалены от поста централизации, курбели и навесные замки могут храниться на стрелочных постах, расположенных в районе таких стрелок, в порядке, установленном в п. 3.1. настоящей Инструкции. В этом случае изъятие курбеля со снятием пломбы производится работником хозяйства перевозок с разрешения дежурного по станции.

О снятии пломбы и изъятии курбеля дежурный по станции должен делать запись в Журнале осмотра.

В технических кабинетах и мастерских электрических централизации, где ремонтируют стрелочные электроприводы, может находиться не более одного курбеля. На этом курбеле должны быть обозначены наименование дистанции СЦБ и принадлежность ("технический кабинет", "мастерские" и др.) и он должен храниться в запертом ящике. Ответственность за правильное хранение и использование этого курбеля только для обучения работников и регулировки ремонтируемых в мастерской электроприводов, несет лично старший электромеханик СЦБ.

3.2. На железнодорожных станциях, где не предусмотрено постоянное дежурство электромехаников СЦБ, в помещении дежурного по станции в ящике для курбелей должен храниться опломбированный электромехаником СЦБ запасной ключ от релейного помещения. Доступ дежурного по станции в помещение релейной разрешается в исключительных случаях (пожар, стихийное бедствие и т.п.).

О снятии пломбы и изъятия запасного ключа от релейного помещения дежурный по станции делает запись в Журнале осмотра и сообщает электромеханику СЦБ и диспетчеру дистанции СЦБ.

3.3. На каждой железнодорожной станции должны быть запасные ключи к стрелочным контрольным замкам стрелок, включенных в зависимость. Их число и серии определяет начальник дистанции СЦБ из расчета не более одного запасного ключа на 10 стрелок. Если число стрелок меньше 10, то должен быть один запасной ключ.

Запасные ключи должны быть тех серий, которые на данной железнодорожной станции не применяются. На железнодорожных станциях с большим числом стрелок, где в качестве запасных невозможно иметь ключи других серий, разрешается хранить в запасе ключи, серии которых совпадают с сериями ключей, применяемыми на данной станции.

Запасные ключи должны быть опломбированы пломбой электромеханика СЦБ и храниться запертыми в аппарате или специальном ящике в помещении дежурного по станции. Снятие пломбы и извлечение запасного ключа должны производиться электромехаником СЦБ с оформлением записи в Журнале осмотра.

Замена неисправного или утерянного ключа запасным должна производиться электромехаником СЦБ или электромонтером СЦБ на основании записи дежурного по станции в Журнале осмотра, в которой должна быть указана причина замены. О произведенной замене электромеханик СЦБ или электромонтер СЦБ должен сделать запись в Журнале осмотра с указанием серии нового ключа, внести изменение в ведомость запасных ключей и сообщить инженеру бригады по ведению технической документации дистанции СЦБ для внесения изменений в схематический план с осигнализованием станции.

Порядок учета и пополнения числа запасных ключей устанавливает начальник дистанции СЦБ.

Электромеханику СЦБ запрещается пользоваться запасными ключами при выполнении ремонтных и других работ на стрелках.

В мастерских, специализированных по ремонту стрелочных контрольных замков, для проверки действия отремонтированных замков могут использоваться ключи необходимых серий.

Порядок хранения этих ключей, исключающий использование их не по назначению, должен быть установлен начальником дистанции СПБ.